La hipoteca, como derecho real, otorga al acreedor el poder de garantizarse el cumplimiento de una obligación, comúnmente asociada al pago de un préstamo. Este derecho recae sobre un bien inmueble, proporcionando seguridad tanto al prestamista como al prestatario en el contexto del mercado hipotecario.
La hipoteca en el derecho romano
En el contexto del derecho romano, las formas de hipoteca, fiducia y pignus, establecían fundamentos que, de alguna manera, han influido en la concepción moderna del mercado hipotecario. Mientras la fiducia implicaba la transferencia efectiva de propiedad al acreedor, la pignus permitía al deudor retener la propiedad, introduciendo elementos que recuerdan a la hipoteca actual.
La pignus se consideraba más favorable para el deudor que la fiducia, ya que le permitía seguir disfrutando del bien hipotecado. Sin embargo, la pignus tenía algunas limitaciones, como la necesidad de inscribir el derecho real en un registro público (el tabularium) y la imposibilidad de constituir varias hipotecas sobre el mismo bien. Además, la pignus solo podía recaer sobre bienes inmuebles rústicos (tierras y fincas), no sobre bienes inmuebles urbanos (casas y edificios).
La hipoteca en el derecho visigodo
Con la caída del Imperio Romano y la invasión de los pueblos germánicos, el derecho romano experimentó ajustes significativos, especialmente en la península ibérica, donde los visigodos, establecidos desde el siglo V hasta el siglo VIII, desarrollaron su propio código legal llamado el Liber Iudiciorum o Fuero Juzgo. En este contexto, se introdujo la figura de la hipoteca como garantía de obligaciones.
Este periodo marcó el inicio de la historia del mercado hipotecario. Con la creación de normativas y prácticas específicas en torno a la hipoteca, se sentaron las bases para el desarrollo del mercado inmobiliario, donde los bienes hipotecados se convertían en activos transaccionables, dando lugar a un sistema que ha evolucionado a lo largo de la historia y sigue siendo fundamental en la actualidad.
La hipoteca visigoda tenía una función social, ya que buscaba facilitar el acceso al crédito a los pequeños propietarios y campesinos. Así, se evitaba que tuvieran que entregar sus tierras o casas al acreedor como garantía, lo que les habría supuesto una grave pérdida económica y social.
La hipoteca en el derecho medieval
Tras la invasión musulmana de la península ibérica en el siglo VIII, se inició un proceso de reconquista cristiana que duró varios siglos. Durante este periodo, se produjo una gran diversidad jurídica en los distintos reinos y territorios que conformaban la España medieval. Cada uno de ellos tenía sus propias leyes y costumbres, que regulaban la figura de la hipoteca según sus peculiaridades.
En general, se puede decir que la hipoteca medieval, en el marco del mercado hipotecario de la época, mantuvo las características esenciales de la hipoteca visigoda, pero con algunas variaciones según las fuentes legales. Por ejemplo, en las Partidas de Alfonso X el Sabio (siglo XIII), se establecía que la hipoteca podía recaer sobre cualquier tipo de bien mueble o inmueble, siempre que fuera susceptible de valoración económica. Además, se reconocía al acreedor el derecho a cobrarse con los frutos o rentas del bien hipotecado, si el deudor no pagaba la deuda.
En el derecho catalán, la hipoteca se denominaba censal y tenía una naturaleza contractual, no real. El censal era un contrato por el cual el deudor cedía al acreedor el dominio útil de un bien inmueble, a cambio de recibir una cantidad de dinero o una renta anual. El deudor podía recuperar el bien si pagaba la deuda, pero mientras tanto, el acreedor podía disponer del bien como si fuera suyo.
En el derecho aragonés, la hipoteca se llamaba censo y tenía una naturaleza mixta, entre real y personal. El censo era un contrato por el cual el deudor constituía un derecho real de garantía sobre un bien inmueble, pero sin perder la propiedad ni el uso del mismo. El acreedor podía reclamar el pago de la deuda o la entrega del bien, pero no podía disfrutar de los frutos o rentas del mismo.
La hipoteca en el derecho moderno
A partir del siglo XVI, se produjo una unificación legislativa en España, que buscaba homogeneizar el derecho común aplicable a todo el territorio. Sin embargo, se respetaron los fueros y privilegios de algunos reinos y regiones, que conservaron sus propias normas jurídicas. Así, se creó un sistema dual de fuentes del derecho, que convivieron hasta el siglo XIX.
En el derecho común, la hipoteca se reguló en las Leyes de Toro (1505), que recogieron la doctrina de las Partidas. La hipoteca se definía como un derecho real que se constituía sobre un bien mueble o inmueble para garantizar una obligación. La hipoteca podía ser voluntaria o legal, según fuera pactada por las partes o impuesta por la ley. La hipoteca podía recaer sobre varios bienes o sobre una parte alícuota de los mismos. La hipoteca se transmitía con el bien hipotecado, salvo que se pactara lo contrario. La hipoteca se extinguía por el pago de la deuda o por la prescripción.
En los derechos forales, la hipoteca se siguió regulando según las normas propias de cada territorio. Así, en Cataluña se mantuvo el censal, en Aragón el censo, y en Navarra y País Vasco el censo consignativo. Estas figuras tenían algunas diferencias con la hipoteca común, como la forma de constitución, la transmisión, la ejecución y la extinción.
La hipoteca en el derecho contemporáneo
En el siglo XIX, se inició un proceso de codificación del derecho civil en España, que culminó con la promulgación del Código Civil en 1889. El Código Civil recogió la figura de la hipoteca como un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles para garantizar una obligación. El Código Civil estableció los requisitos, los efectos y las modalidades de la hipoteca, así como su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El Código Civil también reconoció la existencia de los derechos forales, que conservaron su vigencia en sus respectivos territorios. Así, se mantuvieron las figuras del censal en Cataluña, del censo en Aragón y del censo consignativo en Navarra y País Vasco. Sin embargo, estas figuras fueron perdiendo importancia frente a la hipoteca común, que se extendió por todo el país.
En el siglo XX y XXI, se han producido diversas reformas legislativas que han afectado a la regulación de la hipoteca en España. Algunas de estas reformas han sido:
- La Ley Hipotecaria de 1946, que desarrolló los principios del Código Civil sobre la hipoteca y creó el sistema hipotecario español.
- La Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, que introdujo nuevas modalidades de préstamos y créditos hipotecarios.
- La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, que incorporó medidas para mejorar la transparencia y protección del consumidor en materia hipotecaria.
