Las valoraciones expropiatorias son procesos mediante los cuales se determina el valor justo que debe ser compensado a un propietario por la expropiación de su propiedad por parte de una entidad gubernamental u otra entidad autorizada. En este contexto, existen varios métodos para determinar el valor de la propiedad expropiada, y dos de los enfoques más comunes son el método residual dinámico y el método objetivo. A continuación, se describen brevemente ambos métodos:
¿En qué se basa el Método Residual Dinámico en la valoración de propiedades expropiadas?
El Método Residual Dinámico determina el valor de una propiedad restando los costos y ganancias esperadas de un desarrollo inmobiliario futuro. Se calcula el valor presente de los flujos de efectivo esperados después de deducir los costos asociados, considerando factores como el valor actual de la propiedad, costos de desarrollo, ingresos esperados, tasa de descuento y periodo de proyección.
¿Cuándo es apropiado utilizar el Método Residual Dinámico?
Este método es adecuado en situaciones donde la propiedad tiene un potencial significativo de desarrollo futuro y se espera que genere ingresos considerables a lo largo del tiempo.
¿En qué se basa el Método Objetivo o de Comparación?
El Método Objetivo compara la propiedad expropiada con propiedades similares vendidas en el mercado abierto. Se busca determinar el valor de mercado de la propiedad utilizando transacciones de propiedades comparables en la misma área geográfica y con características similares.
¿Cuáles son los desafíos asociados al Método Objetivo en valoraciones expropiatorias?
El Método Objetivo puede enfrentar desafíos si hay escasez de datos de ventas comparables, si la propiedad es única o si los valores del mercado han cambiado. Además, mejoras y derechos adicionales deben ser considerados por separado.
¿Qué consideraciones son cruciales al aplicar el Método Objetivo en expropiaciones?
Respuesta: La disponibilidad de datos comparables recientes, la singularidad de la propiedad, los cambios en el mercado y la consideración de mejoras y derechos son fundamentales al aplicar el Método Objetivo para garantizar una valoración precisa.
¿Es posible combinar ambos métodos en una valoración expropiatoria?
Respuesta: Sí, en algunos casos, la combinación de métodos como el Residual Dinámico y el Objetivo puede ser necesaria para llegar a una valoración más completa y precisa, considerando diferentes aspectos de la propiedad y del mercado inmobiliario.
¿Por qué la elección del método de valoración es sujeta a debate en situaciones de expropiación?
La elección del método de valoración puede generar debate debido a las circunstancias únicas de cada expropiación y la interpretación de las partes involucradas. Factores como la disponibilidad de datos y la naturaleza específica de la propiedad pueden influir en la elección del método más apropiado.
