Las valoraciones urbanísticas son el conjunto de técnicas y procedimientos que permiten estimar el valor de un suelo o un inmueble en función de sus características urbanísticas. Estas características incluyen la calificación, la ordenación, el uso, la edificabilidad, la ocupación, la cesión y la protección del suelo.
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La información urbanística es fundamental para realizar una valoración adecuada, ya que determina las posibilidades y limitaciones del suelo o del inmueble. Para obtener esta información se puede recurrir al ayuntamiento urbanismo, al plan general de ordenación urbana, al certificado urbanístico o a la consulta urbanismo. Descubre en este artículo los conceptos de las valoraciones urbanísticas y sus métodos.
Existen diferentes métodos de valoración urbanística, según el tipo de suelo o inmueble, el objetivo de la valoración y los datos disponibles. Algunos de los métodos más utilizados son:
- El método del coste: consiste en estimar el valor de un inmueble por el coste de su construcción o de su reemplazamiento. Se utiliza para inmuebles singulares, históricos o con valor cultural. Para aplicar este método se debe calcular el valor de reemplazamiento bruto, que es el coste de construir un inmueble similar al existente, y aplicarle una depreciación por antigüedad, estado de conservación y obsolescencia.
- El método comparativo: consiste en comparar el suelo o el inmueble con otros similares que se hayan vendido recientemente en el mercado. Se utiliza para suelos o inmuebles homogéneos y con suficientes datos de mercado. Para aplicar este método se debe seleccionar una muestra representativa de inmuebles comparables, ajustar sus precios por las diferencias con el inmueble valorado y obtener un valor medio ponderado.
- El método residual: consiste en estimar el valor de un suelo por la diferencia entre el valor de mercado del inmueble que se puede construir sobre él y el coste de su construcción. Se utiliza para suelos urbanizables o en proceso de urbanización. Para aplicar este método se debe calcular el valor de mercado del inmueble proyectado, descontar el coste de su construcción y los gastos e impuestos asociados y obtener el valor residual del suelo. Este método puede ser estático o dinámico, según se considere o no el factor tiempo en el cálculo.
- El método de capitalización: consiste en estimar el valor de un inmueble por la renta que puede generar en el mercado. Se utiliza para inmuebles destinados al alquiler o a la explotación económica. Para aplicar este método se debe calcular la renta neta anual del inmueble, aplicarle una tasa de capitalización adecuada al tipo y riesgo del inmueble y obtener el valor actualizado de la renta futura.
Estos métodos no son excluyentes, sino que pueden complementarse entre sí para obtener una valoración más precisa y fiable. Además, existen otros métodos específicos para casos particulares, como el método de repercusión, el método del aprovechamiento medio o el método del análisis multicriterio.
Las valoraciones urbanísticas tienen múltiples aplicaciones prácticas, como la compraventa, la hipoteca, la expropiación, la tasación, la fiscalidad, la gestión urbanística o la planificación territorial. Por ello, es importante contar con profesionales cualificados y con software especializado que faciliten la realización de estos conceptos de valoraciones urbanísticas.
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